تهاتر ملک و مزایای آن چیست؟

تهاتر در لغت به معنای معامله‌ی کالا با کالا است. تهاتر ملک که آن را معاوضه‌ی ملک نیز می‌نامند از روش‌های سنتی و البته کاربردی در معاملات املاک است. این نوع از معامله در بازار ملک زیاد انجام می‌شود و بسامد بالایی در این بازار دارد. تهاتر ملک یا مبادله‌ی پایاپای املاک، مزایای اقتصادی و ملاحظات حقوقی خاص خود را دارد. در این مقاله به مزایا و ملاحظات این امر می‌پردازیم. با ما همراه باشید.

• انواع تهاتر ملک

معاوضه یا تهاتر ملک می‌تواند از راه‌های مختلفی صورت بگیرد که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌شود.

1) یکی از رایج‌ترین راه‌ها، تهاتر ملک با ملک است. به این صورت که هر ملکی را اعم از زمین، مسکونی، تجاری، اداری و… می‌توان با ملک دیگر با هر کاربری معاوضه کرد. گاهی ممکن است ارزش املاک تهاترشده با هم متفاوت باشد. در این صورت در قرارداد مندرج می‌شود که مابه‌التفاوت ارزش املاک به طرفی که ملک او ارزش بیش‌تری دارد، پرداخت شود.

2) یکی دیگر از راه‌های تهاتر ملک، مشارکت در ساخت است. به این شکل که صاحب ملک در ازای دریافت مصالح ساختمانی یا دیگر کالاهای تخصصی مربوط به ساختمان، بخشی از ملک را با طرف مشارکت‌کننده در ساخت معامله می‌کند. مثلا کسی که در حال ساخت یک آپارتمان مسکونی است، یک واحد از آن را در برابر بهای مصالح ساختمانی با طرف مشارکت‌کننده در ساخت معاوضه می‎‌کند.

3) گاهی هم پیش می‌آید که ملک با خودرو تهاتر شود. تهاتر ملک با خدمات نیز ممکن است. یعنی شما ملکی را در ازای هر نوع خدمتی، دریافت کنید یا بدهید. در این مورد و موارد بالا، حتما نیاز است تا ملک و دارایی‌های تهاتری، کارشناسی قیمت شوند. بیش‌ترین نوع تهاتر ملک در بازار همان تهاتر ملک با ملک است. در بخش دیگری از مقاله به ملاحظات قانونی و حقوقی تهاتر ملک اشاره خواهد شد.

• مزایای تهاتر ملک

1. صرفه‌جویی در زمان معاملات با تهاتر ملک:

   از مزایای این روش معامله، یکی افزایش سرعت در انجام معاملات است. فرض کنید کسی می‌خواهد ملک خود را بفروشد و ملک یا دارایی دیگری را خریداری کند. این فرد باید ابتدا برای ملک خود مشتری مناسبی بیابد. بعد از فروش ملک، باید به دنبال فروشنده‌ای باشد که ملک یا دارایی مورد نظر خود را از او بخرد.

این فرایند زمان‌بر است. با روش تهاتر، شخص می‌تواند مالک دیگری را که ملک یا دارایی مورد نظر او و هم‌چنین قصد فروش آن را دارد، بیابد و ملک خود را با آن تهاتر کند. در این صورت زمان انجام معامله به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش خواهد یافت.

2. تهاتر ملک و کاهش نیاز به نقدینگی:

   در تهاتر ملک، معامله پایاپای است پس برای انجام آن نیاز به واسطه‌ای مثل پول نیست. این مزیت گاهی به شرکت‌ها و مجموعه‌های اداری و تجاری کمک زیادی می‌کند تا کمبود نقدینگی خود را به وسیله‌ی آن جبران کنند.

البته این نوع از تهاتر برای به نتیجه رسیدن، نیاز به کار کارشناسی و قیمت‌گذاری اصولی دارد. این امر حساسیت و دقت زیادی را در انعقاد قرارداد تهاتری می‌طلبد.

3. تهاتر ملک در معاملات غیرسودمحور:

   فرض کنید شما نیازمند خدمت یا تخصصی هستید که برای آن نیاز به زمان و آموزش دارید. از طرفی، تعرفه‌های آن خدمت یا تخصص هم متغیر و رو به رشد باشد. در این صورت می‌توانید با تهاتر دارایی‌های خود -از جمله ملک- با خدمات تخصصی فرد یا مجموعه‌ی صاحب آن دانش و تخصص، تا مدت‌های طولانی از خدمات مورد نیاز خود بهره‌مند شوید.

4. کاهش ریسک معامله با تهاتر ملک:

   می‌دانیم که بازار ثبات و پایداری ندارد. این یعنی ریسک در بازارهای ما به وفور وجود دارد. برای این که ریسک معاملات را مدیریت کنید، چه راهی را در پیش می‌گیرید؟

تهاتر ملک می‌تواند شما و دارایی‌تان را از نوسانات بازار در امان نگه دارد. به این صورت که فاصله بین فروش ملک و خرید ملک یا دارایی جدید را به حداقل می‌رساند. ممکن است در این مدت، قیمت‌ها در بازار افزایش بیابند، تا حدی که تامین مابه‌التفاوت قیمتی برای شما بسیار سخت یا ناممکن شود. هر چه این فاصله کم‌تر باشد، معامله از نوسانات قیمتی کم‌تر آسیب می‌بیند.

تهاتر یک راه بهینه برای مدیریت ریسک در معاملات است. به ویژه در بازار مسکن که از ریسکی‌ترین و ناپایدارترین بازارها است.

• ملاحظات حقوقی و قانونی تهاتر ملک:

تهاتر ملک نیز مانند سایر معاملات، نیاز به عقد قرارداد دارد. طرفین قرارداد باید به جنبه‌های قانونی آن آگاه باشند تا در طی معامله به مشکل برنخورند. از مواردی که دانستن آن مهم است، کارشناسی قیمت ملک است. قیمت ملک و دارایی تهاتری متقابل آن باید به دقت تعیین شود. اگر قمیت‌ها متفاوت بود، باید مابه‌التفاوت آن پرداخت گردد.

در مورد تهاتر به وسیله‌ی مشارکت در ساخت هم، باید پیش‌فاکتور مصالح و تاسیسات و خدمات برای محاسبه‌ی دقیق هزینه‌ها و قیمت‌ها ارائه گردد. این امر در انواع دیگر تهاتر ملک هم بایستی لحاظ شود.

مورد مهم دیگر، این است که تهاتر ملک قراردادی دوطرفه است که برای فسخ نیاز به رضایت هر دو طرف دارد. این مورد در قراردادهایی که طرفین آن بیش از دو فرد باشند، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

از موارد مهم در تهاتر ملک، نوع تهاتر از نظر قانونی است. شرایط قانونی تهاتر را به سه نوع قهری، قضایی و قراردادی تقسیم می‌کند. هر کدام از این انواع تهاتر شباهت‌ها، تفاوت‌ها، اقتضائات و شرایط خاص خود را دارند که باید به آن‌ها دقت کرد.

مثلا در مواردی که بدهکار و طلبکار بودن هم‌زمان دو نفر به هم پیش می‌آید و قانون تهاتر قهری را جاری می‌کند، باید توجه داشت که برخی از دیون مثل نفقه، مزد کارگر و دین دولت قابل تهاتر نیستند.

دانستن این جزییات و ریزه‌کاری‌های حقوقی برای تهاتر ملک بسیار ضروری است. آگاه بودن از چند و چون انعقاد چنین قراردادهایی، شما را یاری می‌کند تا در صورت بروز مشکل روند قانونی معامله، آن را راحت‌تر حل کنید.

تهاتر یا معاوضه‌ی ملک مزایای برشمرده شده را در بردارد. اما این معامله هم مثل سایر معاملات نیازمند دقت و دانش حقوقی لازم برای جلوگیری از بروز اختلافات و کلاه‌برداری است. حتما قبل از مبادرت به تهاتر ملک، با افراد مجرب در این زمینه مشورت کنید. همکاران ما آماده‌ی مشاوره و پاسخ‌گویی به پرسش‌های شما در این زمینه می‌باشند.